Pour bien déclarer vos revenus locatifs, il est d’abord essentiel de connaître le montant total des loyers perçus durant l’année. Ce montant peut inclure non seulement les loyers, mais également des subventions versées par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et certaines indemnités d’assurance, comme celles pour vacance locative ou loyers impayés. En fonction de la somme perçue, vous pourrez opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel pour optimiser votre fiscalité.
Le régime micro-foncier : simplicité pour les loyers inférieurs à 15 000 €
Le régime micro-foncier est une option avantageuse pour les propriétaires dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 €. Ce régime simplifié implique de déclarer uniquement le montant brut des loyers, sans inclure les charges, dans la déclaration d’ensemble des revenus. L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % sur les loyers perçus, ce qui permet de réduire la base imposable.
Par exemple, si un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers sur l’année, l’impôt sera calculé sur 8 400 € après l’abattement de 30 %. Cependant, cette simplicité doit être évaluée avec soin : si vos charges et frais liés à la location dépassent les 30 % des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant.
Le régime réel : une option déductible pour les loyers élevés ou les charges importantes
Le régime réel s’impose lorsque les revenus locatifs dépassent 15 000 € annuels. Néanmoins, ce régime est accessible même pour des revenus inférieurs à ce seuil si le propriétaire souhaite bénéficier de la déduction des charges réelles. Le régime réel permet de déclarer toutes les dépenses déductibles liées à la location, ce qui peut considérablement réduire la base imposable et alléger la facture fiscale.
Avant d’opter pour ce régime, il est important de savoir que cette option engage le propriétaire pour une durée de trois ans minimum. Il est donc crucial de s’assurer que les charges déductibles resteront supérieures à 30 % des revenus locatifs pour que le régime réel soit bénéfique. Dans le cas contraire, le régime micro-foncier pourrait être plus avantageux.
Les dépenses déductibles sous le régime réel
Pour les propriétaires ayant choisi le régime réel, plusieurs catégories de dépenses peuvent être déduites afin de réduire la base imposable. Voici les principales charges déductibles :
- Taxes et impôts locaux : La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peuvent être déduites. En revanche, les frais de notaire et la TVA ne sont pas éligibles à la déduction.
- Améliorations et équipements : Les dépenses pour l’installation d’équipements améliorant le confort des locataires, comme une cuisine équipée, des volets modernes, ou des dispositifs de sécurité, peuvent être déduites.
- Travaux d’entretien et de réparation : Les coûts de réparation de structure, de mise aux normes des installations de gaz, ou de maintenance des canalisations sont également déductibles.
- Assurances locatives : Les primes d’assurance contre les loyers impayés, la vacance locative, et les assurances de copropriété peuvent être déduites des revenus locatifs.
- Intérêts d’emprunt : Si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer le bien loué, les intérêts du prêt peuvent être déduits des revenus locatifs. Utiliser un comparateur de crédits, tel que celui proposé par BoursedesCredits, permet de trouver un prêt avantageux et de réduire les coûts de financement.
Foire aux questions
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?
Le choix entre micro-foncier et régime réel dépend du montant de vos revenus locatifs et de vos charges. Pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 € et avec peu de charges, le micro-foncier est simple et avantageux. En revanche, si vos charges dépassent 30 % de vos revenus locatifs, le régime réel est préférable.
Peut-on changer de régime fiscal chaque année ?
Non, le choix du régime réel vous engage pour une durée de trois ans minimum. Une fois cette période écoulée, il est possible de revenir au régime micro-foncier si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an.
Quelles charges locatives sont déductibles avec le régime réel ?
Les principales charges déductibles comprennent la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation, les primes d’assurance locative, et les intérêts d’emprunt. Cependant, certaines taxes comme la TVA ou les frais de notaire ne sont pas déductibles.
Les revenus locatifs incluent-ils les subventions et les indemnités ?
Oui, les revenus locatifs englobent non seulement les loyers perçus, mais aussi les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance (vacance locative, loyers impayés). Ces sommes doivent être incluses dans la base déclarative des revenus.
Comment optimiser les frais liés à un prêt immobilier pour un bien locatif ?
Les intérêts du prêt immobilier pour un bien locatif sont déductibles des revenus fonciers. Pour optimiser les frais de votre crédit, comparez les offres avec un courtier ou un comparateur en ligne comme BoursedesCredits afin d’obtenir un taux avantageux et de maximiser les déductions possibles.