Lorsque vous envisagez de demander un prêt immobilier, il est essentiel de comprendre comment les banques évaluent vos revenus pour déterminer votre capacité d’emprunt. Un bon projet immobilier repose sur des bases financières solides, et votre revenu joue un rôle majeur dans cette évaluation. En général, la méthode utilisée pour calculer votre revenu dépend de votre statut professionnel, qu’il s’agisse d’un salarié en CDI, d’un fonctionnaire, ou d’un travailleur non salarié. Chaque situation est unique et les banques prennent en considération divers critères tels que la stabilité de vos revenus, leur nature, et leur montant. Pour vous aider à naviguer à travers ce processus, nous explorerons en détail les différentes façons dont les institutions financières évaluent vos revenus afin de vous accorder un prêt immobilier en toute sérénité.
Calcul des revenus des salariés en contrat fixe et des fonctionnaires
Les employés en contrat à durée indéterminée ainsi que les fonctionnaires sont souvent les catégories d’emprunteurs les plus prisées par les établissements bancaires, en raison de la régularité et de la stabilité de leurs revenus. Dans ces cas, l’obtention d’un prêt immobilier s’avère généralement moins complexe. En effet, les banques assurent leur financement en ayant une vision claire des revenus perçus.
Revenu brut ou net ? Avant ou après impôts ?
Pour les salariés et les fonctionnaires, le salaire représente la source principale, voire exclusive, de revenus. C’est cet indicateur que les banques examinent en priorité lors de l’étude de votre dossier. Le montant de ce revenu est déterminant pour saisir votre capacité d’emprunt, en tenant compte à la fois de la durée de remboursement maximale et du montant que vous pourriez raisonnablement rembourser. En général, les banques considèrent qu’un endettement supérieur à 35 % de vos revenus serait excessif.
De plus, votre position dans l’entreprise a également son importance. Un contrat en CDI, qui n’est pas en période d’essai, pourrait être valorisé davantage qu’un contrat nouvellement signé. Par ailleurs, si vous bénéficiez d’une récente augmentation qui ne figure pas encore sur vos bulletins de paie, cette information peut être prise en compte si elle est attestée par votre employeur.
En résumé, que vous soyez salarié ou fonctionnaire, les établissements bancaires s’intéresseront principalement à votre revenu net avant impôts, et ce dernier sera évalué à 100 % pour établir votre capacité d’emprunt.
Comment est pris en compte le variable ?
Il est courant que votre revenu soit composé d’une part variable, en plus d’un salaire fixe. Cependant, il est important de noter que les banques privilégient la stabilité, et le revenu variable est considéré avec plus de prudence. Ainsi, les établissements financiers calculeront généralement une moyenne des revenus variables sur les trois dernières années. Cette moyenne permettra d’intégrer une part de ce revenu dans le calcul global, mais attention, car s’il présente trop d’imprévisibilité, il ne pourra pas être comptabilisé à 100 %.
Calcul des revenus professionnels hors contrat à durée indéterminée
Les travailleurs indépendants, les professionnels libéraux ou les chefs d’entreprise, dont les revenus ne proviennent pas d’un emploi stable, font face à une évaluation différente. Contrairement aux salariés, ils ne bénéficient pas d’une garantie fixe de revenus, ce qui complique leur accès au crédit.
Pour ces profils, les revenus sont souvent calculés en se basant sur les avis d’imposition et les déclarations de chiffre d’affaires des trois années antérieures. Les banques s’appuient donc sur une moyenne afin d’évaluer les revenus mensuels et la capacité de remboursement. Il est donc recommandé d’afficher une stabilité des revenus sur plusieurs années, car cela rassurera les prêteurs. En effet, si vous pouvez prouver que votre activité est viable depuis au moins trois ans avec une tendance à la hausse, vous pourrez tirer bénéfice de cette situation. Pour cela, n’hésitez pas à fournir plusieurs avis d’imposition récents.
Calcul des différents types de revenus
Bien que le revenu professionnel soit souvent considéré comme le principal, d’autres sources de revenus peuvent également influencer la décision des banques lors de l’évaluation de votre dossier de prêt. C’est par exemple le cas des revenus locatifs.
Les revenus locatifs
Les revenus perçus grâce à un bien locatif sont considérés par les banques, mais attention, car ils ne sont pas pris en compte à hauteur de 100 %. Cela s’explique par le fait que ces revenus peuvent être volatils ; les banques évaluent donc cette catégorie de revenus à environ 80 %, voire 70 % dans certaines circonstances. Cependant, un avantage non négligeable est que les établissements bancaires acceptent d’inclure des revenus locatifs même lorsque le bien n’est pas encore acquis. Cela peut s’avérer particulièrement utile dans le cadre d’un investissement locatif. Il est crucial de noter que bien que ces revenus soient intégrés dans l’analyse, ils ne doivent pas être utilisés dans le calcul de votre ratio d’endettement au moment de la demande de prêt, un élément appelé ratio d’endettement différentiel. Par conséquent, même si ce ratio ne doit pas dépasser 33 %, cela pourrait être pertinent dans des situations spécifiques.
Revenus supplémentaires et allocations
Les différentes allocations telles que les allocations familiales, les indemnités de chômage ou les pensions alimentaires ne sont généralement pas prises en compte pour définir votre capacité d’emprunt. En revanche, les pensions que vous percevez peuvent être considérées lors du calcul de votre ratio d’endettement. Toutefois, certaines rémunérations liées à votre travail, comme les primes exceptionnelles ou les heures supplémentaires, ne seront également pas intégrées dans cette évaluation. Les revenus perçus en tant qu’auto-entrepreneur, liés à un emploi salarié, sont également exclus de ce calcul.
Autres éléments influençant l’évaluation
Lors de l’analyse de votre demande de prêt, d’autres facteurs peuvent également entrer en jeu. Par exemple, le niveau d’endettement existant et les charges récurrentes influencent significativement la solvabilité perçue par les banques. De plus, le type de projet immobilier (résidence principale, investissement locatif, etc.) peut également adapter les critères d’évaluation. En effet, les banques peuvent être plus flexibles pour un projet d’habitation principale qu’en matière d’investissement locatif, où le risque de vacance est supérieur.
Importance de la préparation du dossier
Avant de soumettre votre demande de prêt, il est essentiel de préparer minutieusement votre dossier. Collecter les documents nécessaires, tels que les fiches de paie, les attestations d’emploi et les avis d’imposition, est une étape primordiale. Une présentation claire et structurée de vos finances peut grandement influencer la décision des banques. En somme, une préparation adéquate est essentielle pour maximiser vos chances d’obtenir le financement dont vous avez besoin pour réaliser votre projet immobilier.